集中供地发威，118个新盘，价格战要来了
忽如一夜春风来，千盘万盘一起开。
据不完全统计，2022年，广州全市11区齐上新，一共有118个新盘要来。
这些新盘里，除少数项目由烂尾盘活或旧改转化，大部分都来自土地招拍挂。
背后显现的，是集中供地的威力。
供地集中，意味着入市时间也相对集中，新房格局也被锚定。
|黄埔军校小学地块摇号现场
算上新政前零星成交的几块地，2021年全年，广州成交涉宅用地共86宗，计容总建面超1500万m²。
按照每套房子100m²的粗暴算法，就是15万套房子。
而去年全年，广州一手住宅网签面积约1175万m²，成交套数突破10万，已经算是很好的成绩了，仅次于2016年。（数据来源：广州中原地产发展研究部）
对比起来，1500万m²的土地供应，无疑是在高位的。不仅能满足一年的网签面积，还富余了不少。
而在新的一年，还有6、70宗地计划要来，未来商品住宅建设量也是很可观的，我们找时间具体聊。
这些，传递给市场最直接的信息都是——不缺供应。
经历了集中供地、一手房备案价、广州二手房指导价等轮番调控，楼市已经逐步转向买方市场，观望情绪渐浓。
随之而来的，还有被提高的市场信息透明度。
幕布拉开，“家底”都清清楚楚亮了出来：哪里些板块是一地/一房难求的，哪些地段供应爆仓的，一目了然。
所以，总量不缺的同时，区域分化更加明显了。
春江水暖鸭先知，楼市其实是有风向标的。
那些尤其是头顶“三道红线”的开发商们，如果依旧看好的板块，愿意押注重金，必然是经过充分的市场调研，看好后市。
其选择本身，传递出的信号，就有值得参考的价值。
什么时候看到中心城区的核心板块土地流拍了吗？近几年都没有吧？基本上都集中在不缺地的外围。
遇到好的地段、确定的价值，开发商只会比买家更狂热；
而一些开发商都不愿与踏足的板块，一定要慎之又慎。
市场的走向，其实不难预测：
越核心的地段，抗风险能力越强，价值越坚挺。
尤其是中心城区，核心配套，才是王道。
这里的项目卖一套少一套，2021年备案价出来，不少还是“割肉”卖的，出于“羊毛不薅白不薅”的心态，从不缺忠实买家。
供应量大，产品同质的区域，势必会引发价格战，而且是街头肉搏。
去年白云郊区某盘降价，房价比当年拿地价还低，即使是“特价房”，也卷得旁边几个盘叫苦不迭，卖了个寂寞；
在“住宅批发市场”增城，一些项目别说贴着备案价卖，降价可能都卖不动，也是不容易。
所以，对于买家而言，就可以看菜下饭了：
有房票有钞票的人，越秀、天河、海珠等核心地段热盘可以高度关注，认真挑，备好现金；
普通项目，优选有核心竞争优势的楼盘或者有成长性的大盘，至少不要跑输大盘；
实在不行再退一步，面对“低价诱惑”也要坚定一点，选好朝向、好楼层，至少保证居住舒适度。
当然，最重要的一点，就是坚持价值为先，长期主义。
买房，看的是生活的便利度，周边产业的能级，而且要有一颗平常心。
今年要来的118个新盘，多点开花，想“打新”的买家千万不要错过。
项目都在哪，阿拆的好朋友房产君@广州房产牺牲了元旦假期，已经做了非常全面的整理：
天河：
“一哥”天河，今年有7个项目登场，分别是侨鑫保利汇景台、保利冼村项目、合景·臻溋名铸、合景臻颐府、合生缦云、珠江天力项目以及阳光城当代檀悦。
寸金寸土的金融城罕有的全新住宅盘—珠江天力项目也将入市。
项目位处金融城北区，在天朗明居的南侧，骏景花园的北侧。距离4号线车陂站约600米。
规划有5栋住宅，每栋住宅32层高，但最下面三层不住人，所以总货量只有580套，户型面积大概在125-180㎡，预计价格要10万/平。
海珠：
今年海珠将入市的新盘不少，有海珠赤沙TOD、中旅天宸府、中海观澔府、中海江泰路地块项目、中海蚝壳洲地块项目、保利天斯地块项目等等。
其中最让人关注的就是赤沙TOD了。
这个项目区位没话说的，堪称琶洲电商总部区“天选之子”，东侧紧挨华南快速路，北侧过了黄埔涌，就是高楼林立的电商总部琶洲西区。
荔湾：
关于项目具体信息，以及明年要来的地，昨天我们有过详细介绍
👉西关、广船、南岸路、西塱地块...荔湾楼市最大秘密，扒给你看
黄埔：
今年新增供应主要集中在知识城板块，缺货了一整年，突然新增7个项目。
从旱死，到涝死，估计会是一场血雨腥风。
元旦当天，知识城的升龙学府打响2022年第一战，首推1、7、8、9栋，户型涵盖建面约96-143平三四房，价格2.6-3.54万/平。
除此之外，鱼珠、老黄埔、科学城、黄陂今年也均有新项目入市，其中2个为旧改项目，分别为万科沙步旧改—黄埔新城，和星河湾萝峰旧改项目—萝峰星河湾。
其中万科沙步旧改，是总体量570万平的超级大盘，首推93-143平三四房，可能会卖3字头。
白云：
今年共有17个项目入市，白云新城、金沙洲、白云湖、设计之都、北部四镇等都有货上新，供应分散，竞争激烈。
前段时间面世的陈田村旧改—富力富云山，和白云山仅隔一条白云大道北，名副其实的云山盘。
项目占地约62.6万㎡，总建面达200万㎡，项目主打大平层，首推建面约120-180㎡三四房单位，吹风8万/㎡。
白云湖板块上新3个项目，分别是雍云邸、中建星光城、珠实公交夏茅客运站一期地块项目；同和板块也有两个新成员加入，分别为云裳峯尚、天岚。
还有金沙洲的华润置地金沙瑞府，也令人十分期待。
番禺：
南站板块和长隆板块开始发力，南站板块有广州城投·领南府、新鸿基南站TOD项目，长隆板块只有一个项目—耀胜新世界。
目前，进展最快的是石楼首铸铂瑞云湾，首推出建面约85-152平三四房户型，项目吹风价约3万/平，目前已经开放营销中心。
增城：
作为东部粮仓，增城的供应量从来就不需要让人担心，今年预计将会有27个新成员加入，其中新塘最多，有8个项目。
不过，让人比较好奇的一点是，去年增城受市场影响而降价，今年又有这么多项目入市，增城楼市会怎么走呢？
南沙：
今年预计有18个项目加入战场，看着下面这张图就能感受到硝烟弥漫了。
其中，横沥岛最为激烈，现有的4个盘，再加上新增供应的9个项目，嗯...一定很刺激！
横沥岛唯一一宗摇号地块—深业颐泽府，在2021年的最后一天开放了售楼部。
项目共规划有20栋小高层住宅，首推建面约100-140平3+1房至4房单位，预计今年1月开放实体样板房，吹风价3.7-3.9万/平。
深业颐泽府地块三沙盘
从化、花都：
从化、花都今年预计有11个项目加入，建议重点关注轨交盘即可。
从化方面，可以看下距离中心区最近的项目，中建太平站北侧地块项目。
花都的话，可以看下花都区府的广晟中铁建花语天珹，周边配套比较成熟。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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